“房地產企業間的項目并購是房地產行業化解風險、實現出清最有效的市場化手段。”去年12月監管部門鼓勵金融機構為出險房企項目并購提供資金支持后，已有多家銀行“打樣兒”。

2月17日，興業銀行表示，根據市場需求和業務發展需要，計劃發行不低于100億元的房地產并購主題債券。據不完全統計，今年年初以來，已有浦發、廣發、招商、平安等多家銀行接連拋出房地產并購融資計劃，合計提供融資規模超過500億元。

新京報貝殼財經記者從中國債券信息網查詢獲悉，如浦發銀行房地產項目并購主題債券的票面利率為2.69%，期限3年。“這個融資成本算是比較低了，現在銀行2%多的存款可不好拿（到），能以低利率發債也體現了政策的鼓勵。”一位銀行人士對記者表示。

在該人士看來，現階段多家銀行陸續拋出房地產并購融資支持計劃，更大意義在于提振市場信心。有市場人士預計，未來房企并購案例會明顯增多，加速出險房企問題資產快速消化。不過目前市場上也有觀望情緒，分析認為，優質收并購項目不足、出險企業盡調難度較大等仍是短期待解的難題，建議解決房企銷售受阻等痛點。

百億房地產并購融資計劃出爐，首只主題債券募資成本不到3%

監管部門和市場機構正接力釋放對房地產并購融資支持的積極信號。2月17日，興業銀行表示，根據市場需求和業務發展需要，計劃發行不低于100億元的房地產并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。

記者從該行獲悉，近期已陸續接洽多家市場優質房地產企業，實地調研其并購重點房地產企業風險處置項目的原則、標準、流程及配套政策，通過并購貸款、并購票據、并購基金、并購財務顧問等“融資+融智”產品組合拳，重點支持優質房地產企業兼并收購出險和困難的優質房地產項目。

在此之前，僅開年至今，浦發、招商、廣發、平安等多家銀行已相繼拋出房地產并購融資計劃，方式包括發行并購主題債券、提供并購貸款、承銷并購票據等，預計合計提供并購融資支持超500億元。

其中，浦發銀行于1月率先發行了首單房地產項目并購主題債券，規模為50億元，期限為3年，票面利率為2.69%，募集資金在扣除發行費用后，將用于房地產項目并購貸款投放。

信貸、債券等不同產品的主要區別是什么？一位銀行人士介紹，發債是直接融資，貸款是間接融資，儲戶的錢先進入銀行，再從銀行到貸款戶手上。

參照浦發銀行該房地產項目并購主題債券的票面利率，該人士認為是比較低的。“現在銀行2%多的存款可不好拿（到），市場上銀行理財、大額存單的利率很多都高于2.69%這個水平（在3%-4%或以上），也就是說銀行要付出更多成本吸收資金。”他分析稱，低利率發債也體現了政策的鼓勵。

對比同樣受到監管鼓勵的小微企業金融專項債發行利率，記者在中國債券信息網查詢了幾只去年發行的債券，多只利率超過3%，僅一只為2.5%，低于浦發銀行這只房地產項目并購主題債券。

有利于出險房企緩解債務壓力，大規模并購或在房屋銷售持續復蘇后啟動

如何理解銀行對房地產并購融資的“花式”支持？上述銀行人士認為，現在還處于初期階段，已公布的相關支持計劃有500億元左右，而個別頭部房企的債務就超萬億元了（不代表所有項目都會被并購），因此銀行拋出房地產并購融資支持計劃，目前更大的意義在于提振市場信心。

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠也對記者表示，金融層面對于并購的支持，有利于出險房企快速回籠資金，緩解債務壓力，同時保證了項目建設穩步推進、如期交付，有利于促進房地產業良性循環，對樓市有一定的利好。預計接下來并購現象或將有所增加，但整體增加量相對溫和。

“首先，銀行并購貸申請門檻較高，對房企的信用資質、財務狀況等要求較高；其次，受去年下半年房企債務及信用風險事件頻發影響，出于流動性考慮，多數房企對并購持謹慎態度；最后，并購后項目的整合、運營等面臨一定的風險，部分房企的并購意愿不高。”在梁楠看來，當前房地產市場信心尚未完全恢復。

中原地產研究院首席分析師張大偉進一步稱，房企資金冰火兩重天，目前爆雷企業集中在民企，且項目參差不齊，大部分開發商和項目表外融資額度高，收購風險大，對于少數優質項目，低價出讓積極性不高，央企國企也不太可能冒風險收購。

“銷售受阻是房企當前面臨的最大痛點，只有金融體系放松還不足以從根本上改變預期、解決目前地產行業痛點。并購融資大范圍落地，還需要多個監管部門具體政策的支持與配合。”華泰證券在研報中指出。中指研究院數據顯示，今年1月，中國房企銷售業績下滑，銷售額排名前100位的房企的銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%。

不過房地產相關政策不斷釋放暖意。去年9月以來，監管部門多次表態要“保持房地產信貸平穩有序投放”；今年1月前后，青島、馬鞍山、自貢、北海等多地“松綁”了公積金貸款政策；近日，重慶、贛州、菏澤等地下調首套房貸比例至兩成。

“隨著政策不斷緩和，預計房企資金有望穩定，樓市于今年二季度走出低谷的可能性在增加。”張大偉稱。中信證券預測，大規模項目并購將在房屋銷售市場和土地市場持續復蘇之后啟動，下半年房地產項目并購市場有望復蘇。

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