房企合生創展這兩年一直在逆勢擴張，但其業績卻沒像擴張勢頭那樣。據合生創展發布的業績數據顯示，2021年營收、凈利潤雙降，今年一季度銷售額也同比下滑。對此，業內人士分析，當前，房地產市場都在降杠桿，合生創展逆勢擴張存在很大風險，其要發力的城市更新也存在一定的難度，股權投資則存在很大不確定性，未來發展前景堪憂。

一季度銷售額下滑 去年營收凈利雙降

4月6日，合生創展披露截至2022年一季度未經審核的營運數據。期內，合生創展總合約銷售金額為約80.21億元，同比下降約21.78%。其中，物業合約銷售約75.32億元，同比下降約23.26%;裝修合約銷售約4.89億元，同比上升約11.39%。

合生創展的業績頹勢在年報中也有所顯現。其近日發布的2021年年報顯示，2021年合生創展實現營收251.28億元，同比下滑13.1%，實現毛利潤107.47億元，同比下滑41.5%，實現凈利潤84.58億元，同比下滑26.6%，實現歸母凈利潤79.79億元，同比下滑30.5%。更重要的是，2021年合生創展實現毛利率42.8%，同比減少20.7個百分點，對比百強房企，其下滑幅度最大。

合生創展緣何會出現營收、凈利的雙降?對此，其解釋為“相關下降主要是由于投資板塊錄得虧損所致”，2021年合生創展物業發展收益、商業地產投資收益、物業管理收入、基建收入都較2020年同期增長，但投資虧損29.65億港元。而毛利率下降同樣是投資板塊錄得虧損所致。

據了解，此處提到的投資板塊是合生創展2020年新開拓的業務，彼時合生創展二代朱桔榕走到臺前，開辟了股權投資這一新賽道。2020年股權投資為合生創展帶來了80.3億港元的收入，在公司營收中的占比達到23%，2021年上半年，其股權投資收入達50.07億港元，在公司營收中的占比進一步上升至31%。然而，2021年年報中這一業務卻出現了虧損。

負債大幅增長 審計機構辭任

2020年以來，合生創展的變化不只是增加了股權投資，在外界看來，其一改之前慢節奏的風格，開始逆勢擴張，加速拿地，積極舊改。

從拿地動作看，2020年合生創展最為引人注目的便是豪擲180億元拿下北京分鐘寺三大地塊，前兩塊刷新了2017年以來北京南城樓面價單價新紀錄，第三塊則創下了北京年內溢價率和樓面價的新高。

合生創展還大舉進軍廣東地區舊改，激活了很多舊改項目。2021年7月份，合生創展華南城市更新展廳正式開啟，包括廣東佛山、廣東東莞、廣州在內的20多個舊村舊城改造項目都被集團提上日程。

合生創展還挖來多員大將。例如，市場消息顯示，2021年6月，原華潤置地執行董事王宏琨低調加盟合生珠江系擔任副董事長;7月，曾在凱德服務20年的原凱德中國首席執行官羅臻毓，也宣布加盟合生創展。2022年3月，曾在中海、龍湖等多家房企任職的地產老將毛文斌也加入合生創展，擔任合生創展廣州區域董事長，這被外界解讀為合生創展加碼廣州舊改市場。

一系列動作使得合生創展銷售額大幅上漲，負債總額也隨之飆升。數據顯示，2020年合生創展實現銷售額358.34億元，同比增長68.57%，2021年實現合約銷售額約423億元，同比增長18%。截至2021年末，合生創展的負債總額為1906.68億元，同比增長11.6%，而在2019年末，其負債總額只有1156.35億元，兩年累計增長了65%左右。

2022年1月，合生創展還被曝出合作了18年的審計機構普華永道辭任事件。彼時公告披露，雙方在2021財年的審計項目上存在分歧，包括其股權投資、物業項目的會計處理和投資物業的估值等方面。

對此，協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對中國商報記者表示，普華永道在合生創展馬上發財報時辭任可以理解為雙方的“翻臉”，原因不大可能如合生創展所言，是審計費用未達成共識，因為一般審計費用在公司盤子中占比很低，真正的原因大概率是雙方在公司業績或什么問題上談不成。

逆勢擴張風險加大 發展前景堪憂

實際上，合生創展這兩年的逆勢擴張并不匹配當前的房地產市場環境，被業界認為存在很大風險，而其要依仗的城市更新也并不被看好。

一位此前在合生創展投資部門工作過的內部人士對中國商報記者透露，“以我對合生創展的了解，其財務狀況遠沒有報表中那樣好看，以合生創展的真實財務實力恐怕不足以支撐其近幾年的逆勢擴張。”

諸葛找房數據研究中心分析師梁楠對中國商報記者分析，近兩年來合生創展擴張表現較為“激進”，但當前房地產行業已不適合這種模式，快速擴張為其帶來一些風險隱患，如負債規模高企，一旦企業營收不及預期，就會出現現金流緊張局面，公司短期內將會面臨較大的流動性壓力，甚至出現債務違約等情況。

黃立沖對中國商報記者坦言，合生創展這兩年的很多動作都太過激進了，例如其之前甚至想收購恒大物業，恒大物業140億元現金總額中134億元被強制執行，合生創展若當時收購則會極大影響自身業績。當前社會資金面偏緊，房地產大形勢更是收縮和去杠桿，合生創展在此時擴張存在很大風險。

另一位合生創展的前員工也對中國商報記者透露，高周轉快速擴張的模式對房企的資金實力和操盤能力都要求很高，合生創展此前一直堅持慢節奏很大程度上或是其沒有快周轉的能力，在當前背景下其進行逆勢擴張則壓力更大。

未來，合生創展在城市更新和股權投資上有何規劃?對此，合生創展相關負責人對中國商報記者表示，公司秉承理性投資原則，不盲目追高，把握行業周期性，控制新拿地項目成本，重點通過城市更新和鄉村振興獲取土地，對招拍掛拿地相對謹慎。在股權投資方面，公司的投資策略主要從資產配置和業務協同兩個角度出發，目前所投資的主要方向是與公司有戰略協同關系和業務賦能的科技型企業，其他股票資產配置均為大型藍籌股，流動性良好。

而黃立沖認為，在當前的市場環境下，合生創展布局城市更新也存在諸多不確定性，因為城市更新需要政府、民眾等多個層面的共同協助，這在當前疫情等影響下很難實現。而對于股權投資，這是一項看似比實業簡單實則比實業難很多的事情，考驗著管理者的國際視野和投資經驗。

梁楠也認為，城市更新項目中往往存在著一些歷史遺留問題需要解決，開發周期也比較長，對于房企資金方面的要求較高，而股權投資更是存在很大的不確定性。

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