過往三年酒店市場是存量洗牌整合、優勝劣汰的階段。市場的波動是常態,只要投對了酒店,仍能穿越周期,獲得理想的收益。面對當前大環境的眾多不確定性因素,酒店業也在不斷地向前發展,能夠長期在酒店投資市場屹立不倒,甚至開疆擴土的投資人,勢必有其獨特的投資經驗和管理辦法,能使其安然挺過3年疫情寒冬。

為此,銳帕邀請了十年酒店投資經歷,總數投資8家東呈品牌的資深酒店投資人梁小凡先生來分享他在酒店運營過程中的管理方法和投資經驗。

酒店投資人梁小凡的投資心得:

1、我選擇物業最好是私人物業整棟整租,減少運營時與其他業態的糾紛。

2、如果投資人沒有酒店裝修經驗,不要單純為了省錢選擇自裝,借助平臺裝修才最穩妥。

3、同一個商圈自有的客源流量相對有限,如果盲目內卷開店,不注重市場容量,那么最后肯定是酒店供給過剩,惡性競爭。

看好酒店商旅市場,投資加盟東呈酒店

銳帕:梁總一共投資了東呈集團8家酒店,其中7家是城市便捷,1家是柏曼,名副其實的資深酒店投資人了,您還記得當時投資第一家酒店的時候,是出于什么原因選擇的酒店項目嗎?在這之前您是從事什么行業的呢?

投資人梁小凡:我是茂名本地人,在投資酒店項目前我是從事特產加工和批發行業,從事海產品行業積累了一定的資本,開始留意其他行業投資機會。

我投資的第一家店是城市便捷茂名高鐵站文明路店,2013年底開業,那時文明南路街有物業出租,這個物業很是適合做酒店,那時在茂名酒店數量還是相對較少的,經過考察我們認為酒店行業在茂名有相對較好的發展前景,住宿服務于商務和旅游市場,也就是說有人的地方酒店就不會消失,酒店行業投資相對穩定。

選擇城市便捷是因為出差在北海住過,那時的印象很深刻,無論是性價比,還是品牌調性,我都很滿意,而且我認為,城市便捷品牌知名度在華南區域很大,所以順理成章第一家店投資了城市便捷,也正是因為經營順利,與東呈合作順暢,城市便捷投資回報好,所以陸陸續續我總共投資了7家城市便捷,像2018年5月投資入股了城市便捷酒店陽春汽車站店,穩定并增加了其他股東信心,帶來相關資源并推動了業績逐漸提升。另外投資柏曼是因為差異化投資更符合投資收益。

選擇整棟整租物業,配套設施必須豐富

銳帕:您投資的酒店的選址,有靠近大型交通樞紐,比如高鐵站,火車站附近的,也有在本地生活商圈,萬達廣場,文化廣場這些大型商場等,您對物業選址、物業性質有沒有統一的選擇標準呢?

投資人梁小凡:投資酒店物業的選址的關鍵是“流量爆發點”,熱鬧的位置有住宿需求,有需求很關鍵,有人流量就能夠支撐我們的入住率,我們的賣價、溢價空間就能提升上來。比如我第一家酒店旁邊就有大型的餐飲店,接待的KTV、靠近火車站高鐵站,它的周邊配套設施很完善。我選擇物業必須是私人物業整棟整租,減少運營時與其他業態的糾紛。

整租有利于談判租金減少,招商降低風險。如果這個物業歸屬是有多個房東的話,我不會接觸,并且,我都是要整棟整租的形式去簽約的,其實也是我把控租金的一個方法,能夠有更好的談判議價空間。如果酒店的使用面積達不到,還可以將剩余的租售出去,分租能夠減壓增收,如果只租用其中的一部分樓體,在我經營的過程中會處于被動的位置,繁多的商業業態也會相應增加住客投訴增加運營風險。

工程裝修事無巨細,事必躬親

銳帕:梁總剛提到的,物業選擇方面只考慮整棟整租,這種方式對于租金成本的控制,和后期住客環境的把控都是得益的。那您在籌建酒店到營業落地的整個過程當中,勢必已經積累了很多的寶貴經驗,可以給我們分享一下嗎?

投資人梁小凡 :其實我自己有專業裝修團隊,每一個酒店在裝修籌建過程中其實沒有什么大問題,心得主要也是裝修設計方面的內容,例如:

1.房間照明體系的設計要盡量合理(不建議只設置一鍵開關,燈光不可只由一條線路控制,要設置單獨控制的開關);

2.洗漱臺下面的材料盡量避免使用木質材料,這個很容易理解,在經常跟水接觸的區域,使用木質材料,容易導致木材泡發的現象,也容易造成陰雨天氣的發霉,引發衛生問題,還會對整體裝修產生損害。

3.毛巾放置位置盡量遠離馬桶區域,否則容易造成二次污染,也容易造成客訴。

4.衛浴排水口,要設置合理的斜坡落差,避免排水不佳問題,嚴重導致地板被浸泡。

總的來說,工程裝修事無巨細,事必躬親,投資人都需要注意跟進到位。另外我建議如果投資人沒有酒店裝修經驗,不要單純為了省錢選擇自裝,借助平臺裝修才最穩妥。

借助資源優勢,發力本地商圈

銳帕:疫情三年,市場也是開始逐步恢復了,酒店業也迎來了希望,梁總對于酒店業未來的發展是怎么看的,您還有意向繼續投資酒店業嗎?

投資人梁小凡:就目前的投資市場來看我還是持觀望的態度,如果有合適的物業我還是會繼續投資,對于物業的選擇會更加的謹慎,不會固定投資某個品牌。我比較喜歡城市便捷4.0和柏曼3.0,他們的產品、品牌調性都很好,但最終主要還是看物業本身的質量以及它所處的位置。

我已投資的酒店聚焦在茂名湛江這兩個城市,未來投資酒店也不會考慮超過2個小時車程的城市,根植于熟悉的地域做擅長的事情。我在這里不僅僅有物業的資源優勢,更有人力資源方面的優勢,這些可以幫助我在項目上減少更多人力物力的消耗。

對于未來酒店業的發展,我認為關注市場飽和度非常重要,同一個商圈自有的客源流量相對有限,如果盲目內卷開店,不注重市場容量,那么最后肯定是酒店供給過剩,惡性競爭。所以我會越來越謹慎地投資新項目。不像十年前一般,只簡單地考慮租金、位置方面的因素,而是會結合更綜合的客觀市場因素去投資酒店。

結語

正如梁小凡先生所說,如今的酒店投資市場,已不像十年前一般,僅考慮物業的租金跟地理位置即可,還需要考慮更多的市場競爭、品牌因素、客源群體、科學的團隊管理等,酒店市場從不缺投資人,缺的是能夠敏銳掌握市場風向,把握品牌發展趨勢,在穩中求勝的基礎上,積極創新、尋求突破的嘗試與探索,共同推動酒旅行業發展的新時代投資人。

(潘美鳳 劉兵)

免責聲明：市場有風險，選擇需謹慎！此文僅供參考，不作買賣依據。

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