來源 | 21世紀經(jīng)濟報道

責編 | 韓瑋燁

// 睿評 //

【資料圖】

反思、自救兩年后，胡葆森的建業(yè)地產(chǎn)還是加入了違約房企的隊伍?？傮w而言，債務(wù)壓力依然是高懸于民營房企頭頂?shù)睦麆Α?/p>

作為河南本土地產(chǎn)大鱷，建業(yè)集團旗下地產(chǎn)板塊港股上市公司建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）近日公告，未能在寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)的利息，將暫停向所有境外債權(quán)人進行支付。

建業(yè)地產(chǎn)表示，目前正在探討全面解決方案，以維護所有利益相關(guān)者的權(quán)益?，F(xiàn)階段，會把全部精力用在保交付和保經(jīng)營上。

建業(yè)地產(chǎn)首度違約

6月23日晚間，建業(yè)地產(chǎn)（HK00832，股價0.128港元，市值3.89億港元）發(fā)布內(nèi)幕消息公告稱，市場情況持續(xù)惡化，全面停止境外債務(wù)支付。

建業(yè)地產(chǎn)在公告中表示，“2023年二季度以來，中國房地產(chǎn)市場銷售持續(xù)疲弱，每月銷售逐漸惡化。銷售不及預(yù)期，本集團流動資金緊張狀況正在加劇，境外兌付壓力持續(xù)增加。即使本集團竭盡全力，資金可能持續(xù)受壓，現(xiàn)金無法滿足履行當前和之后義務(wù)所需。因此，本公司未能在2023年6月23日寬限期結(jié)束之前支付2024年到期之7.75%優(yōu)先票據(jù)（ISIN：XS2262030369／通用代碼：226203036）的利息。”

“針對當前本集團面臨的挑戰(zhàn)，本集團認為應(yīng)立即探討全面解決方案，以保障本集團未來發(fā)展，維護本集團所有利益相關(guān)者的權(quán)益?！?/p>

建業(yè)地產(chǎn)表示，“本集團預(yù)計將聘請中介機構(gòu)，并盡快出臺境外債務(wù)的整體解決方案，公平公正地對待所有境外債權(quán)人。同時將持續(xù)與境外債權(quán)人溝通，提供整體解決方案，緩解目前的流動性問題?！?/p>

公告顯示，自2021年7月1日至今，建業(yè)地產(chǎn)已向境外債權(quán)人支付本金和利息約12.6億美元，其中本金約9.3億美元，利息約3.3億美元。

據(jù)證券時報報道，此番“失約”，也是該公司首度境外債償付逾期，折射出建業(yè)集團流動資金緊張狀況已進一步加劇。

全力保交付、保經(jīng)營

6月23日的公告中，建業(yè)地產(chǎn)也表示，現(xiàn)階段，建業(yè)地產(chǎn)表示將全力保交付、保經(jīng)營，集中一切資源保證現(xiàn)有項目交付，加快在建物業(yè)及已竣工物業(yè)的銷售，并且穩(wěn)定業(yè)務(wù)經(jīng)營，以保障購房者、集團合作伙伴和所有利益相關(guān)者的權(quán)益。此外，在不影響交付和正常營運的前提下，本集團正厲行節(jié)約，采取降本增效的措施，縮減非核心、非必要的營運和支出。

“截至本公告之日，本集團仍保持正常商業(yè)運營?！苯I(yè)地產(chǎn)表示，“我們有決心實現(xiàn)一個全面解決方案，以確保本集團的長遠發(fā)展，維護所有利益相關(guān)者的權(quán)益，并確保公平對待所有境外債權(quán)人。同時，本集團將堅持不懈地保交付、保運營。本公司期待與境外債權(quán)人交流和合作，并呼吁境外債權(quán)人給予耐心、理解和支持，與本公司同心協(xié)力，尋求全面解決方案，克服行業(yè)困難?！?/p>

據(jù)證券時報報道，在年中交付季，建業(yè)地產(chǎn)、中原建業(yè)旗下多個項目均迎來順利交付。例如，5月27-28日，商丘建業(yè)信友未來城9號、10號樓順利交房；5月下旬，溫縣建業(yè)江山匯也開啟溫縣首例驗收登記發(fā)證“三合一”服務(wù)模式；2023年6月10日至11日，內(nèi)鄉(xiāng)建業(yè)森林半島再次提前交房；郟縣建業(yè)城二期也于2023年6月11日迎來提前交付。

兩年曲折“自救”之路

據(jù)了解，此前為避免違約事件發(fā)生，建業(yè)地產(chǎn)已“苦撐”兩年之久。

建業(yè)地產(chǎn)的危機肇始于2021年下半年。2021年9月，一份建業(yè)集團向河南省政府發(fā)出的求救信《關(guān)于企業(yè)出現(xiàn)重大風險和危機并請求幫扶救援的報告》廣泛流傳，后被當事方確認。求救信稱，因汛情疫情影響，建業(yè)總損失超過50億元，已出現(xiàn)重大風險和危機；目前集團已經(jīng)進入緊急狀態(tài)，正在制定應(yīng)對預(yù)案，采取了一系列優(yōu)化管理、降本提質(zhì)、減員減薪等自救舉措。

當年，建業(yè)地產(chǎn)的銷售規(guī)模、利潤等指標均出現(xiàn)明顯下滑。

進入2022年，疫情形勢出現(xiàn)反復(fù)，房地產(chǎn)市場未有根本好轉(zhuǎn)。建業(yè)出現(xiàn)第一次年度虧損，且虧損額超出管理層預(yù)期。

胡葆森舉例稱，建業(yè)旗下的文旅項目“只有河南”，自2021年6月開業(yè)至今一共遭遇過6次關(guān)閉，“在這種形勢下出現(xiàn)虧損很正?！薄?/p>

對于超預(yù)期的虧損額，建業(yè)地產(chǎn)CFO趙瑞昆解釋稱，其中有80%是非經(jīng)營性的虧損，主要包含三大塊。第一，受疫情期間打折售房影響，存貨減值23.7億元；第二，由于運營模式改變，投資性物業(yè)的公允價值下降14.1億元；第三，處置子公司虧損，應(yīng)收賬款及其壞賬以及違約金損失等其他非經(jīng)營性虧損合計17.1個億。

截至2022年末，建業(yè)地產(chǎn)總資產(chǎn)為1389.57億元，總負債則為1356.29億元。2023年建業(yè)地產(chǎn)約有62億元的優(yōu)先票據(jù)到期，而公司的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物僅約19億元。

此外，建業(yè)的盈利能力也呈現(xiàn)下滑趨勢。報告期內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)的毛利同比減少72.1%，約為19.01億元；毛利率同比減少8.3個百分點至7.9%。趙瑞昆解釋道，近年來毛利率的下滑對應(yīng)的是整體成本在收入中占比的逐漸上升，2022年成本占收入的比例已高達92%，其中土地成本占比約為25%。

這也意味著，建業(yè)不僅要繼續(xù)尋求融資或債務(wù)展期，且需加快銷售，獲得足夠的回款。同時，公司的擴張步伐也將勢必放緩。建業(yè)地產(chǎn)年報稱，“在獲得必要資金之前，本集團不會承擔重大資本支出和土地收購?！?/p>

2022年年初，建業(yè)集團整體開啟“大刀闊斧”式的組織架構(gòu)調(diào)整，集團原五級構(gòu)架精簡到三級，總部約50%的人員被分流一線，同時對集團3家上市公司管理層進行更換，其中伴隨著人員的裁撤和精簡。

今年1月末，建業(yè)集團召開了主題為“聚焦管理、集體突圍”的2023年管理年會。胡葆森指出，在外部形勢還存在不確定性的情況下，聚焦管理就是把精力聚焦在企業(yè)內(nèi)部的管理上，尋求組織優(yōu)化、人員優(yōu)化、制度優(yōu)化；把戰(zhàn)略從擴張調(diào)整到鞏固上，把刀刃向外轉(zhuǎn)換成刀刃向內(nèi)，把企業(yè)做少、做小、做好。例如，建業(yè)地產(chǎn)去年在行政開支方面減少了12.5億元的支出，同比下降22%。

作為河南省龍頭房企，建業(yè)地產(chǎn)項目遍布整個河南省的各級地市。在其出現(xiàn)流動性困難后，河南省政府曾出面牽橋，協(xié)調(diào)相關(guān)國資對其進行紓困。

2022年6月1日，建業(yè)地產(chǎn)發(fā)布公告稱，董事長胡葆森單獨擁有的恩輝投資公司將建業(yè)地產(chǎn)29.01%的股份轉(zhuǎn)讓給河南同晟置業(yè)有限公司，后者也成為建業(yè)地產(chǎn)的第二大股東。同晟置業(yè)是河南省鐵路建設(shè)投資集團有限公司全資子公司，河南鐵建則由河南省人民政府100%控股。

國企入股的效果是立竿見影的。胡葆森表示，同盛置業(yè)入股幫助建業(yè)按期償付了2022年8月8日到期的5億美元債。加之建業(yè)自身于前年償付的4億美元債，在一年半的時間內(nèi)，建業(yè)地產(chǎn)共償付了9億美元的外債。

對于2023年，建業(yè)地產(chǎn)仍然設(shè)置了較為進取的目標。趙瑞昆表示，預(yù)計2023年建業(yè)可售資源總價值為517億元，全年銷售金額的目標為320億元，較2022年提升33%；銷售面積目標為4.38億平方米，較去年增長27%；去化率的目標則為62%。

但從今年銷售市場的反應(yīng)來看，這一目標能否實現(xiàn)仍存較大不確定性。

根據(jù)建業(yè)地產(chǎn)最新公告，今年1-5月，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷售總額87.64億元，同比減少為20.8%；總合同銷售建筑面積1259,579平方米，同比減少為14.6%；每平方米平均銷售價格為6958元，同比減少為7.3%。

來源丨建業(yè)地產(chǎn)公告、21世紀經(jīng)濟報道（張敏、黃俊鈞）、證券時報、中國經(jīng)營報

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