一場政策暖風，吹出了股市的一片大紅，包括陰霾已久的房地產板塊。

不過，許多房企或許也只是沾了這波行情的紅利，其面臨的問題，還是異常的棘手。

今天我們聊一聊旭輝控股和中南建設眼下的“糟心事”。

旭輝控股表外負債有多少？

旭輝控股最近在忙著跟機構“打嘴仗”。

不久之前，旭輝控股公告稱，公司完成發行今年第一期中期票據10億元。

在當下的市場環境下，能發債融資就是房企最大的“幸福”，更是市場信心強有力的支撐。

可還沒等旭輝控股完全消化掉這份喜悅，就在同一天，瑞銀“一盆冷水”澆了下來。

當天，瑞銀將旭輝控股下調評級至“中性”，并且稱其表外債務總額高達600-900億元。

此消息一出，立即在資本市場上引起了軒然大波，旭輝控股的股價應勢暴跌。

當然，瑞銀也給出了看似“合理”的理由。

在研究報告中，瑞銀稱對旭輝控股2021年半年報中披露的400多個項目進行了股權分析，發現旭輝控股有80%的項目是非全資擁有，且多數項目未并表，比例約為35-45%。因此，瑞銀指出，旭輝控股有總計600億-900億元的表外債務，大部分是未合并在公司資產負債表上的項目級建設貸款。

表外負債可是房企避之不及的“大忌”，時至今日，已經有多家房企為自己的“暗債”付出了爆雷的代價。

就旭輝控股而言，其紙面上的債務情況相對較好。但要是加上這600億-900億元的表外負債，那壓力可就大了。

此外，瑞銀還指出，旭輝控股在非全資項目中，尤其是在民營開發商約38%的股份中，有5%的比例由違約和風險開發商持有，18%未償還債券的民營開發商持有，另外15%由無債權的民營開發商持有。

簡單來說，就是合作方多為違約或者面臨違約的房企，旭輝控股將承擔巨大的風險。

對于瑞銀的研究報告，旭輝控股予以強烈的回應。

歸納起來就是：沒那么多表外負債、風險可控、瑞銀是不切實際的做空。

與此同時，一股政策暖風也適時地吹來了，旭輝控股股價大幅回升。

借此良機，旭輝集團總裁林峰也站出來“一吐為快”，“此前地產股被空頭過度打壓，現在正常修復，特別是旭輝其實沒有任何財務風險的，此前是硬被做空，所以這次市場反彈幅度也就處在第一陣營”。

不過，正所謂“蒼蠅不叮無縫的蛋”，旭輝控股此番“被”做空，也是有原因的。

合作開發，原本就是旭輝控股的“強項”。

而憑借合作模式，旭輝控股一路高歌猛進，2017年突破千億規模，2019年又跨過2000億規模。

但是，合作開發的一個結果，就是旭輝控股的所有者權益占比迅速下滑。

我們在之前的文章中曾提過，截至2021年上半年，旭輝控股的少數股東權益已經反超歸母權益，“明股實債”的現象日漸明顯。

再回歸到當下，如果沒有旭輝控股合作開發這一出，瑞銀又怎么進行“做空”？

中南建設短債壓力有多大？

巧合的是，另一家房企——中南建設，最近也正在因為評級機構的事情“鬧心”。

3月16日，國泰君安證券發布關于召開“17中南01”2022年第一次債券持有人會議的通知。

據悉，“17中南01”為中南建設于2017年12月14日公開發行的公司債，金額10億元，期限為5年，發行時票面利率為7.50%。

而此次召開會議的目的，是關于豁免“江蘇中南建設集團股份有限公司2017年面向合格投資者公開發行公司債券（第一期）”違約責任的議案。

無獨有偶，就在同一天，中山證券也發布公告稱，公司擬于2022年4月7日召開“19中南03”、“20中南01”、“20中南02”、“21中南01”2022年第一次債券持有人會議，審議《關于豁免發行人違約責任的議案》。

啥意思？中南建設的債券違約了？

違約可是大事，這將使得房企陷入真正的困境之中。

這還要從上個月底的一件事說起。

2月25日，評級機構東方金誠，將中南建設主體及“17中南01”信用等級由AA+下調至AA。

而東方金誠下調中南建設評級的這一事件，觸及了上述債券募集的違約條款。

敢情不是中南建設違約了，而是其發行的債券觸發了部分違約條款，真是虛驚一場。

可以肯定的是，上述豁免違約責任的議案，一定會獲得債券持有人的同意的。但是，知微見著，這些事情，對于中南建設來說，可不是很好的苗頭。

事實上，就數據來看，中南建設當下的壓力的確不小。

根據2021年三季度報顯示，中南建設的短期借款又98.56億元，應付票據100.74億元，一年內到期的非流動負債67.81億元。

三項相加可得，中南建設的短期負債有260多億元。

而同一時期，中南建設賬面上的現金及現金等價物只剩下179.49億元。

二者的缺口，有80多億元。

這錢該怎么還，可是一門學問。

比如短期借款，大多都是從銀行等金融機構借得的，這些錢必須得還；而非流動負債多為債券等，這些錢也是必須得還的。

因此，中南建設只能從應付票據上面下功夫了。

據悉，自去年以來，中南建設頻頻被傳商票違約，至今已有數十億規模。

而此次東方金誠下調中南建設的信用評級，理由正是“中南建設下屬多家子公司被列入持續逾期名單”。

也就是說，中南建設因商票逾期，被機構下調評級，因此觸發了公司債的違約條款，這是妥妥的“蝴蝶效應”。

而這場風波，最終會引向中南建設爆雷的結局嗎？

關鍵詞： 旭輝控股忙著打嘴仗 中南建設遭遇蝴蝶效應