行業寒冬籠罩，大中型房企尚且自身難保，那些資金實力尤為疲軟的小微型房企就更是岌岌可危了。

近日，綠景中國遭遇惠譽下調相關評級，原因正是其流動性緊張，或面臨風險。

綠景中國作為一家微型房企，手上握有“舊改航母”白石洲項目。

(資料圖)

不過，在規模龐大的債務面前，白石洲項目也只是遠水，解不了近渴。

而在不久前，綠景中國剛剛靠著白石洲項目，拉來了萬科的23億元援手。

顯然，這些錢是不夠的。

綠景中國，即便擁有“舊改航母”，也前途未卜。

評級遭下調，債務壓力巨大

9月16日，惠譽將綠景中國的長期外幣發行人違約評級自“B-”下調至“CCC”。同時，惠譽還將綠景中國的高級無抵押評級及其未償美元高級票據的評級自“B-”下調至“CCC”，回收率評級為“RR4”。

本次評級下調的主要原因是，綠景中國的流動性吃緊，且其為即將到期資本市場債務進行再融資的能力存在不確定性。

簡言之就是，手上的錢不夠，還沒有籌錢的招數。

要問綠景中國有多缺錢，我們還得從財報數據中找線索。

根據數據，截至2022年上半年，綠景中國賬面上的現金及等價物僅有27.44億元。

而在同期，綠景中國的短期借款有125.6億元之多。

也就是說，綠景中國的短債缺口，足足有百億元規模。

倘若再加上賬齡在一年以內的經營性負債，綠景中國還需要兌付24.85億元的應付賬款。

由此足可以看出，綠景中國的債務壓力有多大。

要想靠綠景中國的自我造血功能來應對債務問題，顯然是遠遠不夠的。

根據數據，今年上半年，綠景中國實現營收僅為10.45億元，同比下降近五成。

受經營性現金和融資性現金同時凈流出的影響，綠景中國賬面上的現金，減少了近10億元。

而根據惠譽評價報告，綠景中國最近的一筆境外債務兌付，將是2023年3月到期的4.7億美元債券。

留給綠景中國也就半年多時間了，真是任重而道遠。

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“舊改航母”在手，終成融資“救星”

事實上，綠景中國對于籌錢還債，早有動作。

而綠景中國所仰仗的，還是手上的“舊改航母”——白石洲項目。

據悉，白石洲項目位于深圳南山華僑城富豪區，其規劃總建筑面積約440萬平方米，計容面積約358萬平方米。此前，深圳南山管理局曾表示，"如若順利推進，白石洲將是截至目前深圳計容面積最大的舊改航母"。

就在數月之前，綠景中國靠著白石洲項目，成功拉來了行業巨頭萬科入局。

據悉，萬科同意向白石洲項目公司注資約23億元。根據協議，此次萬科注資，將不參與一、二期項目，主要是享有項目第三期及第四期的分派盈利，分派比例綠景中國與萬科分別為80%、20%。

而就協議內容來看，對于萬科的入局，綠景中國算是下了血本。

首先從價格方面來看，萬科以23億元獲得項目公司8%的股權，以此推算，對應價值約為287.5億元。

而在今年3月31日的機構評估中，白石洲項目公司的估值約為330億元。

也就是說，萬科此次入局，獲得了87%的折扣。

另外，在本次交易中，萬科還獲得了退出權等權限。

總而言之，萬科這23億元花得，是相當值了。

從另一個角度來看，綠景中國是真缺錢，不然也不會做出如此大的讓步。

據悉，綠景中國已于8月收到11億元的交易對價款，預計將在2023年第一季度收到剩余價款12億元。

也就是說，這筆錢對于明年3月到期的4.7億美元債券，正好趕趟兒。

而不足的資金，還得靠白石洲項目來解決。

有消息稱，綠景中國正在與境外基金投資者協商，擬以白石洲項目公司股權為抵押以獲得3億-5億美元貸款。

白石洲項目還真成了“救星”。

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微型房企終失算，成也舊改困也舊改

任誰都知道，白石洲項目是正兒八經的“香餑餑”。

可問題在于，在巨額債務壓力面前，白石洲項目有點不趕趟兒。

根據綠景中國方面的介紹，僅白石洲項目一期，可售貨值就有約300億元。

假使有了這筆巨資，綠景中國的債務壓力立刻迎刃而解。

不過，就項目進程來看，綠景中國的白石洲項目預計明年才可以開始預售。

也就是說，目前而言，這300億元僅僅是紙面價值。

這正是綠景中國作為“舊改專家”所要面臨的問題。

要知道，舊改項目之所以搶手，最重要的原因就是其土地成本低、獲利空間大。

不過，舊改項目也有巨大的弊端，就是項目開發周期長，沉淀的資金成本巨大。

就白石洲項目而言，綠景中國于2018年正式拿下該項目，但是其建設開發周期長達8-10年之久。

而在開發成本方面，整個白石洲項目的總投入為900億元，其中一期200億元、二期100億元、三期300億元、四期300億元。

如此大規模的開發資金，僅憑綠景中國的實力，肯定是扛不下的。

為此，綠景中國只能頻頻動用債券融資來獲得資金支持。

甚至于，白石洲項目的購地款，都得靠融資來解決。

正因為此，綠景中國不得不承受巨大的融資成本。數據顯示，2021和2022年上半年，綠景中國融資成本分別為17.11億和7.88億元，對其盈利空間形成嚴重侵蝕。

當然了，作為一家微型房企，綠景中國當初之所以敢于拿下這個“舊改航母”，就得有必要的心里準備。為此，綠景中國多付出點融資成本，也是可以承受的。

倘若是在之前的行情下，綠景中國靠著融資開發、一期一期的銷售回款，也就把這個項目徹底拿下了。

然而，在這場前所未有的行業寒冬面前，綠景中國的銷售面和融資面全面承壓。而設想的那一套，徹底玩不轉了。

曾經的舊改“香餑餑”，卻成了綠景中國的累贅。

活不活的下去，還真不好說了。

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