女人心海底針啊，央媽的心思真難猜。

當我認為央行準備要降準的時候，上周三央行提前下調0.15%的MLF利率，主打一個劍走偏鋒。既然提前下調MLF利率，那肯定要同步下調LPR利率帶動房貸利率下降刺激購房需求。但今天央行只下調0.1%一年期LPR利率，五年期LPR利率不變，搞了個“非對稱降息”，會玩。

(相關資料圖)

由于五年期LPR利率不變，那咱們的房貸利率就沒降。

之前我認為央行急著降息，是以為央行要重新刺激疲弱的地產市場。畢竟如今無論是一線城市、二線城市還是三線城市，房地產成交量仍然低迷，而且遠低于2019-2022年的同期數據

銀行本質就是個資金中介，MLF利率是商業銀行借錢的利率，LPR利率是商業銀行放貸的利率。

MLF下降，LPR利率沒降。意思就是銀行借錢的利率減少了，但放貸的利率沒降，銀行可以賺的利潤就多了，理論上應該是利好銀行股的。但今天銀行股也沒漲，我懷疑這次降息帶來的好處，銀行最終還是要讓渡出去的，但不是交給地產。

思前想后，方向就兩個。

1、準備降低存量房貸利率

2、準備化解地方的債務

第一點我認為可能性小一些，從老百姓的角度考慮，當然是十分希望降低存量房貸利率的，這樣可以減輕我們每個月償還房貸的壓力。但從政策端的角度考慮，降低存量房貸利率未必能刺激居民購房、消費的欲望。

8月初的時候我就跟小丸子她們討論過這個問題。

我問小丸子：假如存量房貸利率降低了，每月可以少還幾百塊，每年少還幾千塊，這些錢你打算怎么花？

小丸子回答我說：每月少還的房貸攢夠一年，年底又拿去提前還貸，這樣明年的房貸總量又進一步減少了

無論銀行怎么做，都很難改變提前還貸這個思潮了，本質是房價不漲，大家都不想背著杠桿了。

以前房價上漲預期還在的時候，大家都希望盡量把杠桿放大。如今房價上漲預期不在了，大家都希望盡量把杠桿縮小。這種行為有人總結過，前者叫“利潤最大化”，后者叫“債務最小化”。

既然居民怎么都不肯花錢，那還是只能政府出手。但地方這塊目前正在被債務問題壓得喘不過氣來，所以在此之前，就需要先把債務問題清理掉。

回到2018年的《地方全口徑債務清查統計填報說明》文件中，就已經提出了六大債務化解計劃，總結一下主要就是4種辦法：

1、由財政相關資金償還

2、由企業所得資金償還

3、借新債還舊債，拉長還款時間

4、要錢沒有。。。

多數地方債以城投債的形式存在，絕大多數城投債都在銀行間發行，80%城投債都被商業銀行持有。但以前的城投債發行利率都很高，普遍都是7-8%以上。如果利率能降低到3-4%，就可以大大降低了利息支出，緩解利息償還壓力。

其次是，如今土地賣不出去，地方的土地出讓金大幅減少，財政收入大幅下降。要一下子償還本金非常困難，兜里沒有那么多錢。如果能夠拉長還債時間，或者用新債借回來的本金去置換舊債的本金，暫時就不會出現債務違約問題。

除此之外，還有一招。用中央的債去換地方的債，國債換城投債。中央信用評級要比地方融資平臺高得多，可以起到增信的作用，市場會更愿意接受降息以及拉長還債時間的條件，不過這招可能不到最后不會使用。

以上只是我個人的猜測，具體怎么做，還是等通知吧，上周日已經有一些動作了。

上個月外資機構正是以地方的債務為由唱空我們的銀行股，不過A股的銀行股因為有郭嘉隊控制籌碼，波動比較小。而港股的銀行股最近真是不忍直視，明天再跌一把，港股工商銀行的股息率就要超過10%了。

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