作為一個以二手房交易為主的城市，面對二手房業坐地起價帶動房價快速上漲等問題，深圳2021年起將樓市調控重點轉向二手房市場，推出二手房成交參考價機制和二手房“單邊代理”交易機制。作為全國最早啟動二手房調控的城市，深圳二手房市場經歷了巨大變化：參考價機制成效已顯，市場預期極速回調致量價齊跌，新房市場也受波及；交易新機制致市場規則重構，或有望解決部分市場頑疾。

二手房市場繼續下探

“現在是買方市場，不降價沒人去看房。”深圳樂有家的經紀人劉先生說，目前中介大力推廣的房源，都是接近參考價的筍盤，業主因為某些原因著急出手，不僅降價，還愿意幫買家補齊中介傭金。“一般二手房交易，是買賣雙方各付1.5%的傭金。但現在市場不好，如果買家只愿意承擔0.8%，有的賣家寧肯承擔2.2%，給我們補齊3%的傭金。”

二手房成交量持續探底的原因在于深圳出臺二手房成交參考價機制，并且商業銀行依照參考價發放住房貸款，收縮了購房者的金融杠桿，最終導致市場預期扭轉。

2021年2月，深圳市住房和建設局以住宅小區為區域網格單元，發布全市3595個住宅小區二手房成交參考價。當時，市場反應參考價普遍低于市場價，引發不少爭議。例如深圳“網紅盤”華潤城潤府此前掛牌單價超過18萬元，政府參考價定為13.2萬元。

負責參考價評估工作的深圳市房地產和城市建設發展研究中心主任王鋒表示，27%的小區位于熱點片區，存在掛牌價高于實際成交價10%以上的價格虛高等炒作現象。“所以，的確有的小區參考價與市民感受到的業主報價差距在三成以上。”

參考價機制發布前，市場普遍認為，月均成交5000套是深圳二手房市場的“榮枯線”。2020年高峰期深圳一個月成交了1.34萬套二手房。

但由于銀行根據參考價發放住房貸款，成交價和參考價之間的差價都需納入首付款，深圳二手房市場形勢急轉直下，月成交量持續走低，2021年二手房僅成交40699套，下降近6成。2022年1月，深圳二手房成交量繼續下探，僅成交1557套。

二手房交易量的大幅收縮，給房產中介機構經營帶來困難。深圳鏈家景田南店的門店經理林雄偉說，參考價出臺后，（門店）有好幾個月都沒有成交二手房。直到去年年底，一個月也就能成交一套。今年以來，二手房市場活躍度依然不高，到現在一套都沒成交。“有客戶上門看房，但帶看量相對來說還是少，而且客戶還價都很低，業主接受不了。”

隨著時間的推移，成交量低迷帶動二手房掛牌價出現松動態勢。如今，“接近參考價放盤”是中介掛牌推廣的標配。深圳中原研究中心發布的數據顯示，2021年12月，有63%的樣本房源掛牌價格跌幅在5%至10%之間，19%跌幅在5%以內。

林雄偉介紹，該門店維護的二手房房源，掛盤價基本上跟之前的市場價格差不多。“不太著急賣的業主，報價略有松動，但幅度不大。非常著急賣的業主，定價會更靠近參考價，但量很少。”

二手房交易新規重構中介市場規則

中介機構累積的房源“瞬間歸零”，忙于“搶客”，發布“一對一”管家式賣房服務廣告，爭取拿到賣方的獨家委賣合同。行業協會發布通知，嚴禁中介以“返傭”“定金”等不正當方式誘導消費者簽訂委賣合同，并對涉嫌引導賣方解除與其他中介方簽訂委賣合同的中介機構進行約談……2021年11月，深圳上線新版二手房交易網簽系統重構了中介市場規則。

新系統通過與民政、社保、不動產登記等多部門的數據對接，將掛牌、委托代理、產權核驗、購房資格查驗、網簽備案等環節全面線上化，并納入政府監管。此次系統調整帶來了中介行業經營模式的兩大變化：一是從“多方委托”變為“獨家委托”；二是從“雙邊代理”變為“單邊代理”。

以往，業主賣房一般會把房源委托給多個中介機構掛牌銷售，存在“跳單”等糾紛隱患，買賣雙方可能為了少支付中介費，繞開已經提供服務的中介，自行成交或者選擇收費更低的中介成交房源。2021年1月深圳就發生過網絡平臺博主發布購買的房屋視頻后被指“跳單”事件，博主、經紀人和深圳市房地產中介協會都就此發聲，一度鬧得沸沸揚揚，最終還上了法院。

新系統規定在同一個時間段內，賣方只能把房源獨家委托給一個中介機構的一位經紀人掛牌銷售。記者從中介機構了解到，簽了委賣協議后，二手房網簽必須由簽約的經紀公司操作，可以避免“跳單”爭議。深圳市房地產中介協會認為，此舉倒逼賣方謹慎選擇為其服務的中介和經紀人。因此，中介從業人員今后將更有動力制定長期職業規劃、珍視其信用信譽、提升專業能力。

此前，二手房交易存在中介“吃差價”問題。2021年2月，深圳市民李先生在購買一套價值1940萬元的房產過程中，意外發現自己手里的和中介機構留檔的三方合同所寫購房金額不一致，揭開經紀人收取了60萬差價的違規行為。

新系統打破了以往買賣雙方委托同一家機構，甚至同一名中介的模式，建議買方委托與賣方不同的中介機構購置房產，促使買賣雙方與各自的受托中介機構形成單邊委托關系。中介方“各為其主”，只向自己的委托人負責，以爭取委托方在實際交易中的利益最大化。

由于目前二手房市場處于低迷狀態，新系統解決市場頑疾的作用是否能有效發揮還需要進一步觀察。

新房市場不再需要積分排名購房

長期以來，深圳房地產市場交易以二手房為主，占比達七成。因此，深圳的房價實際上由二手房價格走勢決定。實行二手房成交參考價機制后，深圳出現了自2007年以來首次二手房成交量低于新房的局面。國家統計局數據顯示，自2021年5月起，深圳二手房價格已連續8個月環比下滑。二手房市場量價齊跌傳導至新房市場，遏制住了此前因一二手房價格倒掛而出現的“打新熱”現象。尤其是到了2021年四季度，新房市場也呈現出了后勁不足的問題，甚至網紅盤也遭遇了“滑鐵盧”。

華潤城潤璽一期2020年11月開盤吸引萬人搶房，而2021年12月開盤的華潤城潤璽二期，售價沒變，房源數量基本沒變，但開盤當天卻有約200套沒賣掉。這一現象充分說明了購房者市場預期扭轉，下手越來越謹慎，信心不足。

除了少數條件特別硬的新盤，很多新盤都不再需要積分排名按分購房了。伴隨著新房市場回歸冷靜，不少開發商采取促銷手段，也增加了和中介機構的轉介合作。貝殼深圳新房策略顧問中心的數據顯示，2021年9月，深圳新房代理渠道開通率迎來拐點，提升至77%，此前開通率約60%。

記者春節后走訪了多個新盤售樓處，每個售樓處都“非常空曠”，其中兩個只有記者一組購房者，最多的一個也只有三組購房者。

佳兆業云望府位于華為所在的坂田片區，1月7日拿到預售證，推出130套房源，目前還剩一半房源待售。現場除了記者外，還有兩組購房者看房。銷售人員告訴記者，售樓處大年初三就營業了，但春節期間客流少，每天就兩三組客人。開盤時推出過9.95折疊加送物業費的促銷活動。由于佳兆業陷入現金流危機，售樓處專門公示了龍崗區住建局給購房者的提示，請購房者務必將定金、首付款等預售款項轉入項目資金監管賬戶——廣東省深圳市龍崗公證處六號。資金由龍崗區住建局、龍崗公證處和中國銀行共同監管，以確保項目資金專款專用，實現“保交樓”目標。

與此同時，房地產市場另一個現象再度卷土重來：期房業主對未交付的房屋質量敏感度大幅提升。

近期交付的位于深圳光明區的華潤置地公園九里花園，一些業主因小區臨近高速公路存在噪音污染問題拒絕收樓；仍在建設中的位于深圳寶安區的尖崗山壹號花園，被業主投訴外墻材料與購房時銷售人員介紹的不一致。

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